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    房地产企业合理避税的技巧

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    房地产企业合理避税的技巧

    * 来源 :网络* 作者 : 广州房地产律师,广州房产纠纷律师,广州房产纠纷律师事务所 * 发表时间 : 2017/4/25 23:06:35

     避税渠道1:拖延工期无论如何征税,都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决,一旦项目还有哪怕一点没有完工,国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。  设想一个小区,完工95%,另外5%拖着不完工,本税就可以不缴、迟缴,从法律上讲,不存在任何问题。相信如果国家严格征税,由于影响太大,必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。

      避税渠道2:提高人工对于股份公司而言,一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收,就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。

      当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以,在这里,先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了,等着加工资吧。

      避税渠道3:搞精装修目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应,使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后,相信很多房地产公司都更愿意加大成本,做精装修房出售,以减少增值部分从而避税。

      也就是说,未来的装修市场,面对购房者的份额要萎缩,而面对发展商的大盘、同意装修将增加。

      避税渠道4:项目公司那些通过项目公司操作的发展商多聪明,在预缴征收时期,由于可以开发完毕就注销,因此,这种方式可能能够更好地归避某些税费,相信项目公司制会越来越多。同时,已经开发完毕的项目公司,进行注销的应该也会逐渐增多。

      由于具有普遍性影响,而且影响幅度比较大,因此房企为了增加扣除项目、增加成本,土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐,以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。

      避税渠道5:转售为租土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。这就表明,租赁比重比较大的企业,比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产,因此存在内部操作空间,从而增大销售类房产的成本,这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。

      而这个约定,极其可能促使更多企业增加租赁比重,改变行业的经营产品结构,这对于保障行业业绩平稳大有帮助。

      避税渠道6: 加快周转很多以前销售高端房产取得暴利,而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业,将受到较大冲击,甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高,从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。

      根据测算基本可以得知,只要企业的各项成本占到70%,也就是企业毛利率在30%以下,那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的,免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观,建立新的价值观。

      同时,为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报,因此存货周转率的控制将越来越重要,企业必然要使自己的周转速度加快。

      延伸阅读:房地产涉及的税种

      房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

      1、营业税:税率5%。

      2、城市维护建设税

      计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。

      计算公式: 应纳税额=营业税×税率。

      3、教育费附加

      计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

      计算公式:

      应交教育费附加额=营业税×3%。

      4、印花税:

      (1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一;

      (2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据, 税率为万分之五;

      (3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三;

      (4)借款合同,税率为万分之零点五;

      (5)对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;

      (6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。

      5、个人所得税:

      工资、薪金不含税收入适用税率表

      计算公式:

      应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数

      应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

      6、所得税

      (1)所得税的征收方式有两种:查帐征收和核定征收。

      (2)如果属于核定征收的,按收入计算缴纳所得税。

      计算公式:

      应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率

      (3)如果属于查帐征收的,按利润计算缴纳所得税。

      计算公式:

      应交所得税=利润总额*所得税税率

      (4)所得税税率:

      一般企业所得税的税率为25%,

      符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。

      国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税。

      7、房产税

      依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

      8、土地使用税:土地使用税每平方米年税额如下:

      (1)大城市1.5元至30元;

      (2)中等城市1.2元至24元;

      (3)小城市0.9元至18元;

      (4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

      9、土地增值税

      土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益,计算增值额的扣除项目金额包括:

      (1)取得土地使用权所支付的金额;

      (2)开发土地的成本、费用;

      (3)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;

      (4)与转让房地产有关的税金;

      (5)财政部规定的其他扣除项目。

      税率:土地增值税实行四级超率累进税率,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%。增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率40%。增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。