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    商品房广告失实的法律救济

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    商品房广告失实的法律救济

    * 来源 :网络* 作者 : 广州房地产律师,广州房产纠纷律师,广州房产纠纷律师事务所 * 发表时间 : 2017/6/5 17:21:15

    ??2003年2月,北京市朝阳区华辉苑小区八十名业主共同向法院起诉,要求将开发商在销售期间发布的广告宣传及允诺确定为购房合同条款,并履行购房合同。开发商在楼书广告中宣传主要有四个方面:1、华辉小区“绿化面积达31%,7500平方米绿地及中庭花园”。2、拥有3万平方米超大规模专有多功能会所,包括室内游泳池、网吧、练琴房、西餐厅、商务中心等。3、5500平方米地上地下超大车库。4、韩国原装现代电梯。业主入住后发现会所并不在规划范围内且被告擅自变更为宾馆对外营业;绿地面积缩水严重;虽然地上地下车库可供业主使用,但产权并不在开发商名下;电梯变为合资现代牌电梯。庭审中,双方观点针锋相对,业主认为:楼书广告中对华辉苑小区所做的说明和允诺具体明确,构成合同条款,被告应承担履行的义务。开发商认为:楼书明确标注了“有关图文仅作参考,所有细节均以最后政府部门批准图则及法律文件为准”,且会所并不在小区规划范围内,故应视为要约邀请,开发商不承担违约责任。

      ??该案经两审终结,二审法院最终认定:楼盘的价格、位置、交通等因素是影响购房人购房以及签订商品房买卖合同的因素。同时,小区内的环境、景观,公共配套设施,以及对商品房各组成部分或共有共用部分使用功能质量、装修标准的宣传、说明和允诺也影响到了商品房的档次及居住质量,也会对买受人购房、订立购房合同及房屋价格的确定产生重大影响。因此,被告关于绿地、会所、车库、电梯的楼书广告中的说明与允诺应认定为合同内容。关于进口韩国现代电梯的继续履行问题,中合资现代牌电梯已通过年检,并不影响业主安全正常使用,且更换成本高昂,不宜判决继续履行,可要求被告赔偿相应损失。超大规模规模专有会所产权人不在开发商名下,由于小区实际占地等因素,被告不具备履行条件,原告可以要求首都工程赔偿损失,关于绿地的判决类似。被告虽然没有地下车库的产权,但其享有使用权,且基本履行了满足小区业主停车需要的义务,不构成违约。

      ??该案终审后,在北京乃至全国范围内产生了强烈的社会反响。商品房广告虚假承诺、夸大宣传的是购房人面临的普遍性问题。目前,商品房90%以上是以广告形式向社会宣传发售的,出卖人为获取高额利润,会在宣传广告中夸大渲染,而在交房时往往又无法兑现,因商品房广告失实引发的纠纷在审判实践中大量存在。该案的争议焦点是商品房广告在合同法上的性质认定问题,是要约?还是要邀请?该案的审理过程时逢《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》,2003年6月1日起开始施行)刚刚出台生效,《司法解释》第三条首次对房地产市场中大量存在的宣传广告如何定性问题作出了操作性规定。

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      ??二、  商品房广告的性质认定及评析

      ??(一)商品房广告的性质认定

      ??从立法上看,我国《合同法》第十五条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”可见,《合同法》确认了商业广告的要约邀请性质;同时,考虑到广告实践的复杂性与多样性,也没有否认商业广告构成要约的可能性,即“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”《合同法》第十四条对要约做出了如下规定:要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示:第一,内容具体确定,第二,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

      ??虽有上述规定,如何去理解适用,开发商和购房者在法律实践中还是各执一词,截然不同。《司法解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”上述规定,原则上认定了商品房广告的性质为要约邀请,这与合同法对于广告性质的认定原则一致。考虑到现实生活中房地产开发商的强势地位这一客观存在,销售广告和宣传资料中的具体确定的说明与允诺内容往往难以写入买卖合同中,为保护弱势群体买受人的合法利益,司法解释规定了除外情况即:商品房销售广告及宣传材料视为要约应同时具备三个条件:(1)宣传资料针对的是开发规划范围之内的;(2)对房屋及相关设施所作的说明和允诺言应是具体确定的;(3)对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。

      ??综述,商品房广告原则上应定性为要约邀请,但如果符合要约的基本条件,可以认定为要约,《司法解释》赋予了法官较大的自由裁量权。

      ??(二)规定解读及引例评析

      ??对于商品房广告性质的认定,《司法解释》继续并保持了立法原意,这一点是值得肯定的。《司法解释》在保护购房者合法权益,遏制开发商的虚假宣传行径,规范出卖人的经营行为,建立维护市场诚信制度,促进我国房地产市场健康有序的发展等方面具有重要意义。

      ??具体到司法实践,对于《司法解释》规定的商品房广告认定为要约的三个条件,开发商与购房人的解读大相竞庭。具体到篇首引例而言,开发商主张,商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺欠缺购房合同的必备要素且并未达到具体明确的程度,应认定为要约邀请。理由是,一份购房合同至少应包括买受人所购房屋基本情况条款、价格条款两部分。然而宣传广告是向不特定人发出的购房邀请,在广告中未将标的物特定化,而是对该项目进行了概括性的整体描述,也没有明确注明标的物的价格,而是以“起价”或“均价”等文字做出的不确定的表述。另外,在销售资料中开发商已经注明“本图文仅作参考,所有细节将以最后政府批准图册及法律文件为准”提示性文字,此项提示即表明销售资料的不确定性。此外,华辉苑会所也并不在小区规划范围内,不符合《司法解释》规定的构成要约的第一个条件。作为原告一方,他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础,应该是合同一部分,特别是在商品房预售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,开发商卖的其实是图纸,模型,购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告,售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容,看作是开发商的承诺,所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。