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    抵押房地产价值确定的考虑因素

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    抵押房地产价值确定的考虑因素

    * 来源 :网络* 作者 : 广州房地产律师,广州房产纠纷律师,广州房产纠纷律师事务所 * 发表时间 : 2017/6/26 16:17:58

    抵押房地产价值怎么确定?房地产进行抵押钱,一般会对将要进行抵押的房地产进行价值评估,以此来确定该房地产的价值,下面小编来为您介绍几个抵押房地产价值确定的考虑因素。

    抵押房地产价值确定

      抵押房地产价值确定会考虑以下风险:

      (1)房地产抵押权人的一般风险;

      (2)权益、时差与抵押风险;

      (3)不能抵而不漏,押而不死的风险;

      (4)在建工程的抵押风险;

      (5)住宅按揭的抵押风险;

      (6)拍卖市场反馈的抵押风险;

      (7)不同类型房地产的抵押风险;

      (8)全期抵押评估的动态运作等。

      在房地产抵押价值的确定还应符合以下要求:

      1、抵押合法有效

      属国有的房地产作抵押时,需经国有资产管理部门认可(但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产,系交易商品不在此列。以下类同);凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准;凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续;预购商品房或在建商品房抵押时,必须符合房地产转让条件,符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时,应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人,否则就难以起到有效的抵押担保作用。

      2、物权明确。

      房地产的物权包括自物权和它物权,自物权系所有权,包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称;他物权是对他人房地产的权利,如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说,可以买卖的房地产均可以抵押,可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。

      3、易于变卖、处分渠道通畅。

      抵押物尽可能地满足处分渠道畅通,易于变卖的要求,抵押物必须具有变现的可能性,一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要,变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲,变现价值具有现金流性质,是具有时间特征的价值。

      另外,权益、时差与抵押风险在确定房地产抵押价值时也应考虑在内。

      抵押贷款期内某一时点的抵押贷款率是相应时点抵押权人的权益价格(如贷款风险金额)与抵押物价值的比值,抵押率为用于担保的抵押物价值与抵押权人权益之比,二者互为倒数。

      房地产抵押价值评估应遵循的原则:

      1、合法原则。

      遵循合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

      2、最高最佳使用原则。

      遵循最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:l保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价;2转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价;3装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;4重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;5上述情形的某种组合。

      3、替代原则。

      遵循替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

      4、估价时点原则。

      遵循估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。