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    写字楼购买技巧

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    写字楼购买技巧

    * 来源 :网络* 作者 : 广州房地产律师,广州房产纠纷律师,广州房产纠纷律师事务所 * 发表时间 : 2017/7/5 9:19:53

    一、地段

      也就是位置,重要的是地为,也就是社会属性,每个城市都有不同的功能分区的地段位置,同时在每个人的心目中又有心理及情感地位。在一个城市最好的位置应该是首先是政经区、商务区、商业区、生活区等,而政经区在每个城市是最尊贵的。

      地段的第二个标准是交通。交通是不能长时间堵车的,一定要畅通。美盛中心位于两条主干道金水大道、农业南路交汇处的西南角,堵车机会较少,公交站充足,离高铁站不远,有地铁口的写字楼其价值是不一样的,从上海、广州、北京等地的经验来看,地铁开通后,地铁口的写字楼租金立即上涨30%以上,因为地铁对于企业办公是特别重要的。

      地段的第三个条件是配套。写字楼的地段配套指周边的商业、酒店、银行,应该是高端的商务配套,不一定很热闹,绝对不是繁华的商业区或闹市区,作为顶级写字楼的选址不是繁华的交通枢纽或传统的商业区,而是代表地位配套的第一区位。

      二、写字楼产品及定位

      写字楼的品种很多,并不是号称是“甲级”、“5A”级的写字楼都是顶级写字楼,正如汽车一样,有些三流汽车也称之为豪华,其实客户是不买账的,写字楼也是一个道理。

      首先看写字楼的定位,定位主要从未来使用上是如何定位的,包括客户定位、层次定位、品种定位及市场地位定位等,而写字楼从上至下可分为顶级、甲级、乙级、丙级、SOHO级等,不同的写字楼的定位是不一样的。

      其次,看写字楼本身的产品体系,整个产品体系包括主体产品、附属产品、配套产品三大类,而且每大类包括规格、技术、设备、质量、品位等方面。

      主体产品,是指写字楼里的客户直接办公的空间建筑等,包括以下方面:

      1、办公空间;2、垂直交通空间及设备;3、大门及大堂;4、卫生间;5、动线规划及布局;6、楼体形象、造型、风格及体量。

      这中间涉及层高、柱距及规格、结构方式、窗户、装修方式、空调设备、消防、网络智能化、节能技术与绿色环保、视野景观的利用、楼体造型、高度、体量等,是否具有形象性、标识性、易找性等。

      主体产品又可分为实体产品与形象产品,实体产品就是能直接使用的部分。形象产品是一种符号,包括楼体风格、大堂装修、候梯间、电梯品牌、卫生间水平等代表身份地位及享受的产品,这种形象产品越来越重要,是代表一种办公的心理感受,这种形象是一种舒适感及优越感,是一个人出入地方成功的标志。

    附属产品:附属产品是为了正常使写字楼能够正常运营的必需的产品,有以下方面:

      1、停车产品(即停车数量及方式);2、垃圾处理;3、空调及消防;4、文化艺术;5、智能化、网络技术产品(类似5A);6、物业管理用房;7、供水及水质。

      以上这些作为一个顶级写字楼是必备而且要追求高品质,是必须要有的。

      配套产品:配套产品主要是指围绕写字楼运营而需要的配套,使写字楼办公更快捷、更效率、更形象,需要以下方面:

      1、银行;2、五星级酒店;3、会议中心;4、花园;5、高端购物;6、餐饮;7、咖啡馆、茶馆;8、健身;9、其他。

      这些配套不要与写字楼在同一幢楼上,否则就会感到比较乱;如果在同一个楼上,那么要走不同的大门,拥有不同的大堂;有些配套也可以在周边,这样只要能满足需要即可以。

      尤其是配套要与写字楼大楼的纯度与纯净分开,不能是乱七八糟的东西都放进来,一定要讲究档次与地位,定出主题形象,要有商务主题地位。

      作为写字楼一个根本要解决目前困扰,写字楼的“停车难、乘梯难、吃饭难”的三大问题,所以在郑州只有美盛中心满足三大条件,总结一句话:中原之心稀世珍宝,因为其是在省会郑州的中央政经区的核心之位,可用几个字概括“金水区、省府前、喜来登、地铁口”,这几个字也就代表了作为顶级写字楼的稀缺性。

      三、管理服务

      写字楼建得再好,如果没有一流的物业管理服务是不行,一定要选择世界的三大行仲量联行、世邦魏理士、第一太平戴维斯等写字楼的顶级管家提供全方位的管理服务,只有这样,才能保证写字楼投资的收益。

      1、设备设施管理维护好;2、写字楼形象好,每年都能升值;3、租户都是高端客户,租金有保证。

      另外,写字楼一定要通过LEED认证,只有这样才保证世界500强的企业入驻。

      以上三大条件就是稀缺特质的表现,一定要将位置、产品及定位、管理服务进行综合统一,并要有形象、效率、价值,这也是我总结出的购买写字楼的三四法则。